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编辑/2019-06-09/ 分类:科技资讯/阅读:
投资商铺的一个基本要求:租金回报率! 平台认准信誉商家『电话微信:18052232749』 要知道商铺的投资和住宅的投资是完全不同的: 1)住宅看的是一个升值回报率,住宅市值涨幅越大,收益就越大!因为对于住宅来说,买卖收取的税费相对较少,所以升值到手的金 ...
投资商铺的一个基本要求:租金回报率!
平台认准信誉商家『 电话微信:18052232749』


  要知道商铺的投资和住宅的投资是完全不同的:

  1)住宅看的是一个升值回报率,住宅市值涨幅越大,收益就越大!因为对于住宅来说,买卖收取的税费相对较少,所以升值到手的金额就相对较多!

  举个例子:满足5年后,卖方是免征营业税的,而个人所得税也是(售房收入-购买房屋的价格-合理的费用)x20%或者全额的1%!

  那么以北京一套25000元/平米的二手房为例,卖方索要交的税是:营业税0元(满5年)+25000*60*1%=15000元!

  再加上一个(中介费):按房屋成交价格总额的0.5~2.5%等,其实总体来说收取的费用并不高!所以住宅是可以通过市值的提高来获得收益的!

  2)而商铺则完全不同了,因为商铺的税费是与住宅完全不同的,并且其中的土地增值税更是可怕!

  1、个人所得税:(评估价-原价)*20%或评估价*3%。

  2、营业税:(评估价-原价)*5.5%或评估价*5.5%。

  3、土地增值税:(评估价-原价)*30%至60%或评估价*30%至60%。

  注:此点税率为四级累进,增值的幅度越大税率越高,税率分别是30%、40%、50%、60%!

  小于等于50%,税率为30%;

  大于50%小于等于100%,税率为40%;

  大于100%小于等于200%,税率为50%;

  大于200%,税率60%。

  在扣除了营业税和土地税后,剩余的净利润再按照20%征收所得税。所以商铺根本无法通过自身价值的升值来进行获利,只能通过每年的租金回报率来获得收益!

  一定要买可以重餐饮的商铺,因为目前电商的冲击实在太大了,能够还与其抗衡的只有消费类,体验类和餐饮类,所以如果你的商铺可以重餐饮,对于出资概率和租金都会有一个明显的提升!

  不要买有包租形式的商铺,包租形式的商铺往往存在着开放商的“陷阱”,其中猫腻太多了!

  尽量不要买商场类商铺,如果一定要购买,也请选择大商场,大品牌,大开发商!因为商场的经营、管理,维护,需要大量的资金,以及大量的优秀合作关系!这只有大型的开放商可以做到,比如万达,万科,百联等!而对于一些小型的商场来说,如果运营不佳,资金跟不上,那就容易形成“鬼城”,导致无人问津!

  尽量买新铺,别买二手铺!因为二手铺子的投入成本比较高,就会造成租金回报率相对较低,再加上税费很多,因此,很不划算!

  所以说,买商铺,并不是闭着眼随便买,也没有价廉物美的概念,一定要满足许多要求,才能算一套合格的、优秀的、有潜力的商铺!

  那么,现在回到你的问题!在三四线城市,比较大的楼盘下面的商铺120w左右,有投资价值吗?

  对于三四线城市的住宅底商,有没有投资价值,我们要注意这几点:

  第一,看密度!

  你的住宅底商周围的人口密集度如何,商业区,配套如何!如果有住宅+办公+娱乐休闲,并且密集度非常高,那么这样的商铺是不错的!

  第二,看租金回报率!

  就像我上面所说的一样,无论你这套商铺的价值多么高,是120万也好,240万也罢,都得看一个租金回报率,并且达到一个7%左右为合适!你可以多参考一些周围已出租商铺的回报率来进行比较,分析!

  第三,其他的基本要求!

  最好满足我上面所说的6点要求,满足的越多,你的商铺的价值就越大!

  最后,我的总结
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